La SCI familiale est-elle une bonne solution pour préparer sa succession ?

Vous avez choisi de diversifier vos placements avec de l’investissement locatif. A ce titre, vous avez créé votre société civile immobilière (SCI) avec des membres de votre famille.

Quel est le principe de la SCI ?

La SCI est la société qui détient les biens immobiliers concernés. La SCI peut être constituée en vue d’acquérir un ou des biens immobiliers ou pour héberger un bien appartenant déjà à plusieurs membres d’une famille. Dans ce cas, les propriétaires cèdent leur bien en contrepartie de parts sociales de la SCI. Ainsi, la fonction principale de la SCI est de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs avec plus de souplesse.

Lors de la constitution de la société, il est impératif de se faire accompagner par un professionnel du droit comme un avocat pour rédiger les statuts de la SCI. Ce sont eux qui réglementeront le fonctionnement de la SCI et son mode de gestion, notamment pour les droits de vote lors de l’assemblée générale ou encore les règles en cas de cession de parts voire de sortie d’un associé.

L’intérêt successoral de la SCI familiale

En tant que parents, il est ainsi possible de donner à vos enfants des parts de SCI d’une valeur pouvant aller jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les quinze ans en franchise d’impôt (= abattement légal entre parents et enfants permettant de ne pas payer de droits de donation)¹ . Vous pouvez ainsi anticiper suffisamment pour que la totalité de vos parts de la SCI leur soit attribuée.

Conséquence : au moment de la succession, les biens immobiliers appartiennent déjà aux enfants.

Protégez le compagnon survivant !

Qu’advient-il du concubin survivant au moment de la succession ? Évidemment, si tout se passe bien dans le meilleur des mondes, pas de souci. Mais en cas de mésentente avec vos enfants, le concubin ou partenaire de Pacs - qui n’est donc pas marié - risque d’être obligé de quitter le bien immobilier, y compris s’il est copropriétaire. Heureusement, la SCI peut offrir une protection. Comment ? En prévoyant un démembrement croisé des parts sociales.

Concrètement, chaque concubin possède une moitié des parts de la SCI en nue-propriété et l’autre moitié des parts en usufruit. Que se passe-t-il en cas de décès de l’un d’eux ? Le concubin survivant, qui n’hérite pas, récupère alors tout de même la pleine propriété de ses parts et l’usufruit de l’autre moitié de ses parts. Les héritiers du défunt n’entreront donc en possession que de la nue-propriété de 50%¨des parts. Résultat : l’acquéreur survivant, en tant que propriétaire de toutes les parts en usufruit, peut légitimement rester dans le logement !

Conservez votre patrimoine immobilier jusqu’à la succession

Premier problème à anticiper : le risque d’être délogé si le ciel se gâte. La parade consiste à effectuer un démembrement de propriété pour garder la jouissance du bien immobilier jusqu’à la succession. Le processus est simple :

• don de la nue-propriété des parts de SCI aux enfants ;

• conservation de l’usufruit des parts sociales par les parents qui peuvent donc continuer d’habiter dans le logement ou percevoir les loyers dans le cadre d’un investissement locatif ;

• récupération de l’usufruit des parts sociales de la SCI aux décès des parents.

Second problème : une mauvaise gestion du patrimoine immobilier par vos enfants. Là encore, la SCI offre une solution très simple puisqu’il suffit de garder la gérance de la SCI. Évidemment, vous devez l’anticiper en inscrivant dans les statuts de la SCI familiale qu’un parent est gérant de la société civile immobilière jusqu’à son décès.

Source: Webedia, octobre 2019.

Crédit visuel : FG Trade, GettyImages.