En matière d’immobilier, que ce soit sur le plan juridique comme sur le plan financier, le statut d’usufruitier présente certains avantages. Mais il est aussi important de savoir que l’usufruit va de pair avec quelques obligations essentielles à respecter, notamment en ce qui concerne le bien immobilier et la fiscalité.
Publié le 30 avril 2020
Par définition, l’usufruitier est une personne qui bénéficie du droit d’usufruit. Qu’est-ce que cela signifie ? Dans les faits, l’usufruit est un droit temporaire permettant à son titulaire d’utiliser et d’exploiter un bien ou plusieurs biens dont une autre personne est propriétaire. Dans le cas de l’immobilier, l’usufruitier peut donc jouir d’un logement détenu par une personne, appelé le nu-propriétaire.
Il est notamment possible de devenir usufruitier dans trois types de situations :
L’usufruit du conjoint survivant, qui survient lorsque le conjoint survivant reçoit le patrimoine du défunt en usufruit. Les héritiers deviennent alors nus-propriétaires ;
La vente d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit, qui moyenne une rente viagère, c'est-à-dire une somme d’argent versée de manière régulière à un bénéficiaire jusqu’à son décès ;
La donation avec réserve d’usufruit, qui est l’acte par lequel une personne donne ses biens à son conjoint ou à ses enfants tout en préservant l’usufruit pour pouvoir continuer à en disposer jusqu’à son décès.
En pratique, les droits de l’usufruitier sont très proches des droits du propriétaire. L’usufruitier dispose de l’ « usus », ce qui veut dire qu’il est libre d’user et d’habiter le bien immobilier concerné. Il dispose aussi du « fructus », c'est-à-dire le droit d’en récolter les fruits. Concrètement, il s’agit de tirer des revenus dudit logement, qui peuvent provenir d’un loyer en cas de mise en location ou de dividendes d’un portefeuille d’actions par exemple. En revanche, l’usufruitier est dans l’impossibilité de vendre le bien ou de le détruire. Seul le nu-propriétaire peut en effet prendre ce type de décision.
En contrepartie de ses droits, l’usufruitier doit respecter un certain nombre d’obligations qui concernent à la fois l’entretien du bien et la fiscalité associée à ce bien.
Le devoir principal de l’usufruitier est d’entretenir et d’assurer la conservation du bien immobilier. Le code civil prévoit notamment que « l’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont » mais qu’il doit, au commencement de l’usufruit, procéder à un inventaire des meubles et/ou faire constater l’état du bien immobilier sujet à l’usufruit en présence du nu-propriétaire. Il doit aussi s’engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf si ce dernier l’en dispense.
Une fois cette première étape réalisée, il doit ensuite entretenir le bien de façon à le rendre dans le même état que lorsqu’il a obtenu l’usufruit. Cela passe notamment par le fait d’effectuer, à sa charge, toutes les réparations d’entretien, assimilables aux réparations locatives. Cela inclut par exemple :
Le remplacement d’une chaudière ;
La réfection de la peinture ;
Le changement de porte ou de fenêtre ;
Le remplacement de volets ;
La révision de la toiture ;
Les travaux d’électricité ;
Certaines fuites d’eau ;
Etc.
En revanche, les grosses réparations relatives à la structure et à la solidité générale du bien immobilier (définies par les articles 605 et suivants du Code civil) sont à la charge du nu-propriétaire, sauf s’il peut être prouvé qu’elles résultent d’un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier.
En cas d’amélioration du bien (équipement, aménagement, etc.), il faut savoir que l’usufruitier ne pourra pas demander de compensation financière lorsque l’usufruit prendra fin. Cette amélioration se fait uniquement à ses frais.
L’usufruitier a par ailleurs le devoir d’assumer les coûts et les charges associées au bien immobilier. Dans les faits, il doit s’acquitter des impôts tels que la taxe foncière par exemple. Il est également en charge du règlement de la taxe d’habitation s’il habite le logement.
Il faut aussi savoir que, si l’usufruitier occupe le bien immobilier, il ne peut imputer aucune charge sur son revenu foncier puisque le bien en question ne procure pas de revenu foncier. En revanche, si le bien est donné en location à un tiers ou au nu-propriétaire, l’usufruitier doit déterminer son revenu foncier net dans les conditions de droit commun, en prenant en compte l’ensemble des charges déductibles qu’il a effectivement payées, comme par exemple certains travaux de réparation incombant juridiquement au nu-propriétaire s’il les a supportés.
Source: Webedia, Avril 2020.
Crédit visuel : Maskot, Gettyimages.
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