Le rachat de soulte, comment ça marche ?

Un divorce ou un héritage créent un contexte où les émotions envahissent et troublent les esprits, brouillant les décisions attendues au sujet d’un bien en indivision. Typiquement : le logement familial. Si une partie désire jouir du bien immobilier, il doit racheter les parts des autres parties. Autrement dit : procéder à un rachat de soulte, qui correspond à une compensation financière.

Divorce, héritage : quand faire un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est une opération financière qui intervient lors d’un divorce ou d’un décès. En cas de consentement mutuel, le divorce entraîne la liquidation de la communauté (c'est à dire des biens immobiliers communs) et les époux ont alors la possibilité de faire rédiger par un notaire un état liquidatif. Ce document précise alors qu’un des deux ex-époux souhaite acquérir le logement commun. Il doit donc acheter la part promise à son ancien conjoint.

Rachat de soulte doit rimer aussi avec désolidarisation. Pourquoi ? Parce qu’un ex-époux, qui n’est plus propriétaire suite au rachat de soulte, peut toujours être poursuivi par la banque prêteuse si son ancien conjoint a des difficultés à faire face aux échéances de remboursement du prêt. Pour se défaire de cette responsabilité, la partie qui vend sa part doit obtenir sa désolidarisation auprès de la banque lors de la liquidation du régime matrimonial.

Et en cas de décès du dernier parent ? Une fratrie hérite alors du patrimoine immobilier du parent décédé. Il arrive qu’un frère ou qu’une sœur désire conserver la maison de famille par exemple, mais pas les autres. La procédure est similaire : le rachat de soulte permet à l’enfant concerné de racheter les parts de l’héritage du patrimoine immobilier des autres enfants. Mais, si le testament n’indique pas la valeur de leur part, comment faire ?

Bien en indivision : comment déterminer le montant du rachat de soulte ?

Le montant correspondant à la part de chacun dans le règlement du bien en indivision peut très bien être fixé à l’amiable entre les deux parties voire par le notaire en charge du dossier. Ce dernier analyse les prix du marché immobilier afin d’établir la valeur de l’actif. En divisant cette valeur par le nombre de parties liées au partage, il obtient le montant de la soulte. Ajoutons que, pour un divorce, il faut ôter le capital restant dû ou le solde du prêt immobilier de la valeur du bien avant de la diviser par deux.

Le calcul du montant du rachat de soulte est une étape cruciale car elle se déroule en amont de la division du patrimoine immobilier. Il peut être préférable de déléguer la gestion du dossier à des professionnels pour éviter des sources de tension :

• Faites évaluer le prix du bien immobilier par un professionnel du secteur ;

• Référez-vous au tableau d’amortissement pour déduire le montant du capital restant dû, ce qui permet d’obtenir la valeur nette du logement ;

• Diviser la valeur nette par le nombre de bénéficiaires afin de fixer la valeur de la soulte ;

• Multiplier cette soulte par le nombre de parts à racheter.

Quelles solutions pour financer le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte implique un intermédiaire : le notaire. C’est lui qui contacte la personne qui souhaite racheter les parts d’un bien en indivision.

Si les autres parties refusent, alors le bien est vendu ou demeure en indivision (chacun rembourse alors au prorata les mensualités de remboursement en cas de prêt immobilier en cours sur le bien en question).

Si les autres parties acceptent, le notaire évalue le prix du bien et la somme des parts à racheter. La personne qui doit faire le rachat de soulte sait donc combien il doit avoir d’argent pour le faire.

Si celui qui rachète la soulte a les ressources financières suffisantes pour couvrir l’opération, alors il peut acquérir les parts directement. Si ce n’est pas le cas, il peut solliciter un emprunt bancaire ou un crédit immobilier. L’organisme prêteur évalue alors son niveau d’endettement ainsi que sa situation personnelle, professionnelle et patrimoniale.

Et si son apport est faible, il a également la possibilité de souscrire un prêt hypothécaire. Attention enfin à intégrer tous les frais d’un rachat de soulte : frais bancaires, indemnités de rachat anticipé, frais notariés, frais de garantie et frais de mutation.

Source: Webedia, Septembre 2020.

Crédit visuel : Gettyimages