Comment transmettre sa résidence principale ?

Que prévoit la loi ?

En l’absence de disposition particulière (testament, donation…), vos biens sont transmis à vos héritiers selon les règles du code civil. Mais ces dernières offrent des protections très inégales selon votre situation familiale.

Par exemple, si vous n’êtes pas marié, la loi vous considère comme des tiers l’un vis-à-vis de l’autre. Pour vous transmettre vos droits respectifs sur le logement familial, vous devrez anticiper de votre vivant. Il est généralement conseillé de vous pacser et rédiger chacun un testament au profit de l’autre.

Si vous êtes marié avec des enfants communs, le conjoint survivant a le droit, au choix, au quart du patrimoine en pleine propriété ou l’usufruit sur la totalité des biens de votre succession. Vos enfants héritent du reste. Ainsi, le conjoint et les enfants se retrouvent soit usufruitier et nus propriétaires sur vos biens soit en indivision (seule option si enfants de plusieurs unions).

Cette situation peut rapidement dégénérer dans une famille recomposée. Dans ce cas, mieux vaut prendre des dispositions de votre vivant pour protéger votre conjoint. Une donation entre époux ou l’ajout des clauses protectrices dans votre contrat de mariage (attribution préférentielle, clause de préciput) lui garantit de rester dans le logement. Pour assurer l’équité entre vos enfants, vous pouvez effectuer une donation-partage par exemple.

Quels sont les avantages de la donation-partage ?

Tout comme la donation simple, la donation-partage vise à transmettre de son vivant la propriété de tout ou partie de ses biens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € ¹ sans payer de droits de mutation (dits droits de donation ou succession) tous les 15 ans.

Par exemple, un couple ayant deux enfants peut transmettre jusqu’à 400 000€ en franchise d’impôt. En s’y prenant suffisamment tôt, vos enfants pourront profiter à nouveau des abattements au moment de la succession et ainsi réduire les droits de succession.

La donation-partage est privilégiée lorsqu’il y a plusieurs enfants ou si l’on veut gratifier ses petits-enfants dans un seul et même acte (on parle de donation-partage transgénérationnelle). Elle permet de régler le partage des biens une fois pour toute en figeant leur valeur au jour de la donation. Cette solution préserve l’entente familiale car ce qui est donné n’est ni rapporté à la succession ni réévalué, au moment de la succession, contrairement à ce qui se passe avec des donations simples. Ainsi les enfants dont les biens ont pris de la valeur n’auront pas à indemniser leurs frères et sœurs.

Toutefois, elle implique pour le donateur de se démunir de manière irrévocable. Veillez à ne pas vous priver d’une réserve de capital qui pourrait vous être utile notamment en prévision de vos vieux jours.

Lorsque la donation porte sur la résidence principale, il peut être judicieux de se réserver l’usufruit. Cette technique patrimoniale permet de donner la nue- propriété tout en conservant la jouissance du bien. Vous pourrez continuer à vivre dans le logement ou de percevoir les loyers si vous le louez. Mais si vous voulez vendre, vous devrez avoir l’accord de vos enfants et ne percevrez que le montant de l’usufruit.

Pourquoi opter pour une SCI familial ?

Autre solution qui a le vent en poupe, la constitution d’une société civile immobilière (SCI) familiale. La SCI est propriétaire des biens immobiliers, les membres de la famille sont associés dans les proportions qui peuvent être différentes. Cette solution de gestion et de transmission de patrimoine a plusieurs avantages:

• Préserver le patrimoine immobilier même en cas de conflits entre les membres. Si un associé veut vendre ses parts, la vente du bien immobilier ne sera pas nécessaire, contrairement aux situations d’indivision.

• Simplifier la transmission du patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

• Garder la main sur la gestion des biens en personnalisant les règles de fonctionnement des statuts.

Si la SCI familiale offre de réels atouts dans certaines situations (patrimoine immobilier conséquent, famille recomposée, concubin, frères et sœurs…), elle ne convient pas à tous. De plus, elle présente des coûts inhérents à la constitution et la gestion de la société (immatriculation, comptabilité…) dont il faut tenir compte pour évaluer l’intérêt de l’opération. L’expertise d’un notaire est indispensable.

Source: Webedia, Avril 2020.

Crédit visuel : Westend61, Gettyimages.