La SCI, une solution pour transmettre son patrimoine immobilier

En fractionnant un patrimoine immobilier en parts, la SCI facilite les donations aux enfants.

Dans les familles qui détiennent un important patrimoine immobilier, les parents peuvent s'interroger sur les conséquences fiscales de sa transmission à leurs enfants après leur décès. Il est important de se poser les bonnes questions en termes de droits de succession pour éviter d'éventuelles déconvenues.

Les questions se poseront en fonction de l'importance de l'héritage revenant individuellement aux enfants, sachant que l'abattement fiscal dont chacun dispose sur sa part est de 100 000 € par parent. Un montant qui sera vite absorbé si la valeur du/des bien(s) immobilier(s) transmis est de l'ordre de plusieurs centaines de milliers d'euros alors qu'il y a peu d'héritiers pour se partager la succession

Faire des donations exonérées jusqu'à 100 000 € pour chaque enfant

Pour atténuer le poids des droits de succession, les parents peuvent faire des donations de leur vivant selon certaines conditions ¹. Leurs futurs héritiers profitent alors d'un abattement fiscal sur la libéralité (100 000 € exonérés de droits de donation pour chaque enfant, par parent).

Une autre solution existe : la création d'une SCI, société civile immobilière, détenant le patrimoine immobilier, afin de procéder à la transmission d'une partie des parts de cette SCI à ses futurs héritiers (ce qui revient à donner de l'immobilier indirectement de façon fractionnée)

La création d'une société civile immobilière permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs personnes (autant qu'il y a d'associés à la SCI) sans être en indivision. La SCI qui a pour objet social de gérer ce patrimoine doit compter au moins deux associés à sa création : par exemple, deux parents qui détiennent déjà ensemble des biens immobiliers. Ils en font apport à la SCI qu'ils ont constituée par la réalisation d'un acte chez le notaire (toutefois, attention aux frais générés par cet apport et à la possible constatation d’une plus-value immobilière). Après quoi, c'est la personne morale de la SCI qui devient juridiquement propriétaire des biens. Les associés, eux, sont propriétaires des parts à hauteur du montant de leurs apports respectifs dans le capital social (ce qui leur donne indirectement des droits sur le patrimoine immobilier)

Dans le cas de figure d'un couple (ayant fait apport d'un bien commun à la SCI), ces derniers peuvent procéder à la donation par acte notarié d'une partie de leurs parts de la SCI à leurs enfants pour un montant jusqu'à 100 000 € chacun. Le calcul de la valeur des parts données peut être établi selon l'actif net de la société (après déduction du passif : crédit, par ex). Aussi, on considère que des parts de sociétés sont plus difficiles à céder qu’un bien immobilier, le fisc peut décider d’en tenir compte et accorder une décote sur la valeur des parts transmises.

Ainsi, chaque enfant peut recevoir, sans droits de donation à payer, jusqu'à 200 000 € de parts de la SCI (en pleine propriété - ou en nue-propriété seule, ce qui permet de donner plus de parts l'estimation de leur valeur étant moindre).

Ce procédé n’est toutefois pas sans conséquence et il est préconisé de solliciter un notaire/un conseil juridique pour apprécier l’intégralité des conséquences juridiques résultant de la donation.

Avantage de ce transfert anticipé déjà réalisé; lorsque surviendra le décès de chacun des parents fondateurs de la SCI, seules leurs parts « restantes » seront transmises aux enfants et constitueront l'actif taxable de la succession. Si le décès intervient 15 ans ou plus après la donation, les enfants profiteront à nouveau d'un abattement individuel de 100 000 € sur les biens qu'ils recevront de chacun de leurs parents incluant les parts de SCI. ¹

Source: Webedia, Novembre 2020.

Crédit visuel : Roger Richter;Gettyimages.