Crédit immobilier : la fin de la clause de domiciliation

Qu’est-ce que la clause de domiciliation bancaire ?

En quelques mots, la clause de domiciliation bancaire, c’est une clause qui oblige les emprunteurs à domicilier leurs revenus principaux (salaires, allocations, revenus fonciers, etc.) au sein de l’établissement bancaire qui leur octroie un crédit immobilier. En d’autres termes, il s’agit de faire de l’établissement bancaire en question votre banque principale, en y faisant transiter l’ensemble de vos revenus, et de faire de vous des clients réguliers et fidèles.

En contrepartie de cet engagement, qui passait notamment par l’ouverture d’un compte courant et qui porte sur une durée de 10 ans (ou sur la durée de l’emprunt si celle-ci est inférieur à 10 ans), la banque en question s’engageait à accorder aux emprunteurs des avantages. Lesquels ? Les contreparties de la domiciliation des revenus dépendaient de chaque banque :

• Un taux d’intérêt avantageux, dit individualisé ;

• Une réduction ou une suppression des frais de remboursement anticipé ;

• Une réduction ou une annulation des frais de dossier sur le prêt immobilier ;

• Un réajustement des mensualités ;

• Divers avantages sur les services bancaires proposés par la banque (carte bancaire gratuite, etc.).

Dans le cas où les emprunteurs décidaient de changer de banque avant la fin de la période donnée, ils perdaient alors l’avantage qui leur avait été accordé en contre-partie.

Avant le 31 décembre 2017, la clause de domiciliation était une condition facultative pour obtenir un prêt pour l’achat d’un bien immobilier. À partir du 1er janvier 2018, suite à la publication d’une ordonnance autorisant les établissements bancaires à contraindre leurs clients à domicilier leurs revenus en échange d’un taux individualisé, elle était présente dans tous les crédits immobiliers. Elle conditionnait alors purement et simplement l’octroi d’un crédit immobilier, sauf cas exceptionnels.

Une obligation longtemps controversée

Si la clause de domiciliation a un intérêt certain pour les emprunteurs, en leur garantissant notamment un taux de crédit immobilier individualisé, cet avantage est en réalité difficilement mesurable dans le sens où tout taux d’emprunt est de toute façon individualisé, en dépendant directement du profil dudit emprunteur, de sa capacité d’emprunt et de remboursement.

En marge de cela, l’association des usagers des banques a également évoqué un non-respect du droit européen, en estimant notamment que les emprunteurs français se retrouvent lésés en s’engageant à long terme auprès d’une banque dans un contexte où l’Europe incite à la mobilité bancaire. Tout cela a progressivement conduit à la remise en question et à la fin de la clause de domiciliation bancaire.

La loi PACTE, une loi qui a tout changé

La Loi PACTE a opéré un retour en arrière concernant la clause de domiciliation bancaire : elle n'a plus rien d’une clause obligatoire dans le cadre de l’octroi d’un crédit immobilier. Cela signifie que, lors de la souscription d’un prêt, les emprunteurs n’ont aucunement le devoir de s’engager à domicilier leurs revenus au sein de la banque qui leur accorde un prêt. Dans les faits, la clause de domiciliation des revenus constitue désormais l’un des éléments de discussion entre l’emprunteur et la banque : elle est librement négociée entre les deux parties et l’offre de prêt doit préciser clairement si le crédit est subordonné à la domiciliation des revenus si tel est le cas.

Dans ce contexte, quel est l’impact sur votre futur crédit immobilier ? La fin de la domiciliation des revenus systématique est plutôt une bonne nouvelle pour les emprunteurs : en l'absence d'une clause de domiciliation individualisée dans votre contrat, vous n’avez plus à vous engager pendant de nombreuses années avec votre banque prêteuse, et pouvez ainsi faire jouer la concurrence et domicilier vos revenus dans la banque qui vous semble la plus avantageuse, par exemple en matière de frais bancaires.

Source: Webedia, Juin 2020.

Crédit visuel : EyeEm, Gettyimages.