Qu’est-ce qu’une bulle immobilière et comment l’anticiper ?

Actif tangible et durable, la pierre est traditionnellement considérée comme une valeur refuge par les investisseurs. L’immobilier locatif fait d’ailleurs figure de grand favori aux yeux des Français, quiy voient un support de placement attractif¹. Pour autant, l’investissement dans la pierre est-il aussi stable qu’il y paraît ? Même s’il est doté de beaucoup d’inertie, le marché de l’immobilier n’est pas à l’abri exceptionnellement de fluctuations irrationnelles des prix, qui peuvent survenir lorsqu’une bulle immobilière se forme, puis éclate.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

On parle de bulle immobilière quand les prix sur le marché immobilier augmentent de façon continue et importante, de manière exagérée par rapport à la situation économique, sans que des facteurs logiques puissent expliquer cette envolée (comme la démographie ou un marché du travail florissant).

Une bulle immobilière est un phénomène spéculatif, qui se forme lorsque des investisseurs très confiants par rapport à la conjoncture se mettent à acheter des actifs immobiliers, car ils pensent pouvoir réaliser une plus-value conséquente à leur revente. Il s’en suit une sorte de frénésie : de plus en plus d’investisseurs, attirés par les prévisions de gains très optimistes de ceux qui ont déjà investi, et persuadés qu’ils vont eux aussi tirer leur épingle du jeu, envisagent d’acquérir des biens immobiliers à leurs tours.

Les prix obéissent alors à la loi de l’offre et de la demande et entament une hausse, de plus en plus rapide, jusqu’à atteindre des niveaux nettement supérieurs à la valeur réelle des biens. À ce stade, la bulle s’autoalimente : confortés par l’augmentation continue des prix, les investisseurs qui ont déjà vendu leurs actifs réinvestissent leurs capitaux dans de nouveaux biens immobiliers, qu’ils estiment pouvoir revendre toujours plus cher.

Que se passe-t-il lorsque la bulle éclate ?

La situation de hausse irraisonnée des prix ne peut durer éternellement. La bulle immobilière est à comparer à une bulle de savon qui grossit, grossit, grossit, jusqu’à éclater. Au bout d’un moment, le marché immobilier atteint un point de rupture. Il se retourne, et les prix chutent de manière plus ou moins brutale. Le retournement peut se produire, par exemple, à la suite de l’annonce d’un indice défavorable, qui fait douter les acheteurs et entraîne un effondrement de la demande.

Les conséquences de l’éclatement d’une bulle immobilière sont variables. Elles dépendent de l’intensité et de la vitesse de la baisse des prix, et peuvent aller de simples turbulences sur un marché localisé à un krach boursier ou, plus rarement, à une crise économique généralisée.

Quels sont les impacts sur les investisseurs ?

Lorsqu’une bulle immobilière éclate, la valeur des biens se met à baisser. Les investisseurs qui ont acheté après la naissance de la bulle, dans le but de revendre leurs actifs, perdent en rentabilité. S’ils ont acquis leurs biens alors que la bulle était déjà bien gonflée, quand les prix étaient déjà bien hauts, il est probable qu’ils fassent une moins-value à la revente. Il y a également un risque d’illiquidité des actifs, si la demande recule de façon trop marquée.

Dans le cadre d’un investissement locatif, sans objectif de vente à court terme, les conséquences négatives sont modérées. En effet, la baisse de la valeur des biens immobiliers ne suppose pas une baisse du montant des loyers, qui dépend d’autres critères comme l’offre et la demande sur le marché de la location. Par conséquent, le rendement annuel sera normalement conservé. La valeur du bien finira par remonter avec le temp, sans forcément atteindre le prix d’achat si celui-ci était largement surévalué.

Comment anticiper une bulle immobilière ?

Certaines circonstances peuvent favoriser la formation de bulles immobilières. Par exemple, l’accumulation de fondamentaux économiques solides (approche du plein-emploi, inflation régulière et modérée, etc.), couplée à une baisse des taux de crédit immobilier. Les fondamentaux forts sont de nature à mettre en confiance les investisseurs, tandis que les taux de prêt bas leur permettent de financer facilement leurs opérations d’achat.

Une fois une bulle en place, des marqueurs peuvent aider à la déceler, comme une décorrélation de plus en plus flagrante entre les niveaux de salaire et l’évolution des prix dans l’immobilier. Les institutions telles que la Banque de France surveillent ces éléments, et émettent des prévisions permettant d’évaluer l’état du marché.

Peut-on tirer parti des bulles immobilières pour investir ?

Investir en période de bulle immobilière peut permettre d’envisager une belle plus-value si le bien est revendu avant que les prix ne s’emballent et chutent. Il faut néanmoins se garder d’acheter lorsqu’on est au sommet d’une bulle, prête à éclater.

Dans les faits, même en suivant les marqueurs précédemment évoqués, il est complexe de déterminer l’existence d’une bulle quand elle n’en est qu’à ses balbutiements. Et lorsque la présence de la bulle est avérée, le moment de son éclatement est généralement peu prévisible. Une stratégie d’investissement fondée sur la hausse des prix dans le cadre d’une bulle, et plus largement la spéculation immobilière , devrait donc être réservée aux investisseurs avertis.

Cet article est donné à titre purement informatif, il ne constitue ni un conseil en investissement ni un conseil d’ordre financier, juridique ou fiscal de la part de Fortuneo, et ne saurait engager la responsabilité de Fortuneo pour toute décision prise ou non sur cette base.

Source: Jellyfish, 2021

Crédit visuel : Gettyimages