Investissement locatif ne rime pas forcément avec achat d’un appartement neuf ! Choix étendu de biens immobiliers, disponibilité rapide des logements, prix souvent moins élevés : découvrez pourquoi investir dans l’ancien peut s’avérer intéressant.
Publié le 22 décembre 2020
On considère qu’un logement est ‘ancien’ s’il a été bâti il y a plus de cinq ans, ou s’il a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété (suite à une vente, une succession ou une donation). Le marché de l’ancien est très divers : aux côtés d’appartements relativement récents, vous trouverez des logements dont la construction remonte à 20, 30, 50 ans ou plus. Investir dans l’ancien, pourquoi cela peut-il s’avérer intéressant ?
Premier avantage de l’investissement dans l’immobilier ancien : l’offre est beaucoup plus vaste que dans le neuf. Vous aurez la possibilité de dénicher des biens de différents types, de différentes tailles, dans toutes les villes de France.
Nul besoin de vous imaginer à quoi ressemblera un appartement acheté sur plan. Vous n’aurez pas non plus à patienter de longs mois avant la livraison de votre bien. Un logement ancien est visible immédiatement et, s’il convient à vos attentes, pourra être acquis et mis en location dans un délai relativement court.
Investir dans l’ancien, deuxième atout : la situation géographique des logements est souvent avantageuse dans un contexte de location. En effet, nombreux sont les locataires à rechercher un appartement en centre-ville ou dans un quartier historique. Les biens neufs, plus souvent érigés en périphérie urbaine, cochent rarement ces cases.
Parmi les constructions anciennes, vous pourrez distinguer des logements plus charmants que dans le neuf. Un bien possédant du cachet sera souvent profitable en matière de location. Vous pourrez jouer sur ce critère pour attirer vos futurs locataires, notamment si vous misez sur de la location à caractère touristique.
Le prix des biens anciens est généralement plus bas que celui de logements neufs comparables. Vous pourrez espérer, en moyenne, une économie de 15 à 25 % dans la vieille pierre*. Attention toutefois, dans un logement ancien, la réalisation de travaux de rénovation ou de mise aux normes sera peut-être nécessaire avant de pouvoir commencer la location. Le coût de ces travaux s’ajoutera au prix d’achat du bien.
Par ailleurs, la valeur des logements a tendance à augmenter plus rapidement dans l’ancien que dans le neuf. Ce phénomène est d’autant plus marqué si le bien a été rénové et s’il se situe dans un quartier recherché. Ainsi, en investissant dans l’ancien, et en fonction des caractéristiques de votre logement, vous pouvez espérer faire une plus-value à la revente.
*estimation PAP.
Seuls quelques dispositifs d’aide fiscale sont accessibles pour un investissement dans l’ancien, et à condition d’effectuer des travaux dans le bien.
Par exemple, si vous achetez un logement situé dans une ville considérée comme dégradée, et si vous lancez des travaux de rénovation énergétique, de modernisation ou encore d’assainissement à hauteur de 25 % du prix du bien, vous pourrez bénéficier du dispositif Denormandie1. Celui-ci se matérialise par une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix du logement.
À noter que vous devrez vous engager à louer le bien vide sur une durée comprise entre 6 et 12 ans, pour un loyer raisonnable et à des locataires aux ressources modestes.
Un local professionnel transformé en habitation, ou un appartement en état de délabrement refait à neuf pourront être concernés par le Pinel ancien 1. Celui-ci ouvre droit à une réduction d’impôt similaire à celle du dispositif Denormandie.
Enfin, dans le cadre de la déclaration de vos revenus locatifs à l’Administration fiscale, vous pourrez déduire le montant de certains travaux de vos loyers encaissés 1 si vous êtes imposé au régime réel.
En conclusion, est-ce intéressant d’investir dans l’ancien ? Ce choix peut s’avérer intéressant si vous cherchez un bien immobilier à mettre en location rapidement, et que vous souhaitez profiter d’un large choix de logements assortis de critères plébiscités par les locataires. Cependant, vous devrez certainement envisager la réalisation de travaux, qui pourront être plus ou moins importants et onéreux. En tablant sur l’investissement dans le neuf, vous payerez votre bien plus cher. En contrepartie, vous n’aurez à vous soucier ni de rénovation ni de mise aux normes. Vous aurez plus facilement accès à des dispositifs d’aides fiscales, mais votre logement risquera d’être excentré géographiquement.
Source: Webedia, Décembre 2020.
Crédit visuel : lechatnoir, Gettyimages.
