Comment choisir son locataire : 5 détails à bien vérifier

« J’hésite à faire un investissement immobilier locatif car je redoute les problèmes avec les locataires. ». Vous avez raison de vous soucier de cette épineuse question. Alors, quels sont les conseils pour choisir le meilleur locataire possible ? Solvabilité, garantie loyers impayés, profil de locataire idéal : voici cinq cases à cocher pour investir dans l’immobilier en toute sérénité. N’oubliez pas que l’établissement d’un contrat de location est obligatoire entre le locataire et le bailleur. Ce document précise plusieurs choses dont par exemple le montant du loyer à régler.

Les revenus, plus qu’un détail, mais parfois à prendre avec des pincettes

C’est sans doute l’élément clé pour un bailleur : le revenu du potentiel locataire. En effet, la priorité est d’attirer des candidats présentant suffisamment de revenus pour pouvoir régler le loyer. La grande partie des propriétaires ont coutume de demander des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer. Idem pour les agences immobilières.

Pour un loyer de 1 000 euros, la barrière à l’entrée est fixée à 3 000 euros nets par mois. Evidemment, rien n’est gravé dans le marbre. D’ailleurs, pour élargir l’éventail des prétendants, les propriétaires abaissent ce plafond de revenu à 2,5 fois voire 2 fois le montant du loyer en contrepartie d'une caution solide.

Afin de limiter les loyers impayés, le seul critère de revenu est néanmoins insuffisant. Dans les deux sens. D’une part, tout dépend des charges que supporte le candidat à la location : si ce dernier a des crédits en cours par exemple ou une pension alimentaire à verser. D’autre part, fixer un seuil trop élevé peut éliminer de très bons profils de candidats.

Autre détail : si des locataires aux revenus élevés rassurent le bailleur, ils sont susceptibles de rapidement devenir propriétaires. Conséquence : le locataire est susceptible de quitter le logement plus rapidement et le taux d'occupation du logement est moindre, ce qui réduit d’autant la rentabilité de votre investissement locatif.

La solvabilité du locataire et de la caution : les pièces justificatives à demander

La solvabilité du locataire désigne sa capacité à pouvoir honorer ses dettes, en l’occurrence son loyer. Pour constituer le dossier, le propriétaire a le droit de demander des pièces justificatives des revenus du locataire ou éventuellement de la personne qui se porte caution.

La liste des documents est encadrée par la loi Alur :

• le contrat de travail en cours ;

• les trois derniers bulletins de salaire ;

• le dernier avis d'imposition ;

• les trois dernières quittances de loyer du logement qu'il a occupé.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 précise la liste de tous les documents exigibles par le propriétaire au locataire ou au garant. L’occasion de rappeler que la caution devra s’acquitter du loyer si le locataire ne verse plus de loyer. Le propriétaire doit donc récupérer un acte de cautionnement signé par cette personne solidaire. Ce document établit le montant du loyer, le montant des charges et la durée de validité du contrat de caution.

Anticiper les loyers impayés

Plusieurs outils existent pour faire face aux loyers non versés comme l’assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI). Celle-ci couvre les impayés mais aussi les dégradations volontaires causées dans le logement et les frais de recours en justice. Toutefois, cette assurance est payante, la prime variant selon le niveau de protection.

On note aussi l’accès au dispositif Visale qui se substitue à la garantie universelle des risques locatifs (GFL) et à la garantie universelle des loyers (GUL). C’est une caution publique gratuite et pilotée par Action Logement. Elle couvre les locataires précaires exclus du marché locatif sans cette garantie Visale.

Autre possibilité : confier son bien immobilier à un gestionnaire afin de profiter d’une assurance groupe. Si cette solution est plus chère, elle permet de déléguer toute la gestion administrative et toutes les formalités en cas de litiges.

Faire connaissance avec votre locataire idéal

Le locataire idéal est celui qui va payer son loyer tout en respectant le bien dans lequel il réside. Faire la visite avec les candidats est le moyen traditionnel et efficace de se faire une idée sur le comportement ou l’état d’esprit d’une personne.

Mais attention de ne pas tomber dans un processus de discrimination. Origine, mœurs, genre, religion, opinions politiques : autant de critères discriminants sévèrement punis par la loi (3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende).

Existe-t-il des profils de locataire différents pour une location nue ou pour un meublé ? Dans le premier cas, le propriétaire a plutôt intérêt à privilégier un candidat sur le long terme.. Pourquoi ? Parce que le bail d’une location nue, tacitement reconductible, court sur trois ans, contre un an seulement pour une location meublée. Dans ce dernier cas, le bail est donc plus souple.

Source: Webedia, Août 2020.

Crédit visuel : NIKON CORPORATION, Gettyimages.