Les loyers impayés, c’est la crainte des propriétaires et certains hésitent même à louer leur bien pour cette raison : que faire si un locataire ne règle pas son loyer comme convenu dans le bail ? Comment procéder ? Plusieurs étapes existent pour vous permettre de régler la situation.
Publié le 6 décembre 2019
Il est indispensable, dans un premier temps, de prendre contact avec votre ou vos locataires. Etablir un dialogue pourrait permettre de régler ce problème de paiement sans autre procédure plus lourde. Prenez donc rendez-vous avec lui. Envisagez un accord à l'amiable, comme, par exemple, un paiement échelonné ou un délai de paiement si le locataire rencontre quelques difficultés financières. Il peut aussi s’agir d’un simple oubli de votre locataire.
Vous avez parlé avec votre locataire, mais sans trouver de solution. Ou bien, vous n'avez pas réussi à entrer en contact avec lui. Envoyez-lui d'abord une lettre de relance écrite, mentionnant le ou les loyer(s) qu'il vous doit. En l’absence de réponse, il faudra vous résoudre à vous engager dans une procédure plus lourde.
Dans un premier temps, vous pouvez envisager d'utiliser le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location pour couvrir les loyers impayés. Mais attention : dans le cas de dégradations du logement, il est possible que ce dépôt ne permette plus de couvrir les frais.
En parallèle, vous pouvez prendre contact avec Action Logement ou avec le Fonds de solidarité pour le logement, organismes spécialisés qui pourront vous accompagner et vous conseiller sur les démarches à entreprendre. Si votre locataire a par ailleurs souscrit à la garantie Visale, Action logement pourra vous verser les sommes qui vous sont dues et se faire rembourser ultérieurement par votre locataire sous réserve que vous suiviez bien les démarches liées à la demande de remboursement. Si une personne s’est portée garante lors de la signature du bail, vous pouvez également la joindre pour exiger les arriérés de paiement. Il existe deux types de cautionnement :
La caution simple : le bailleur doit se rapprocher de la caution si le locataire n’a pas réglé son loyer malgré un « commandement de payer ». La caution doit être avertie par courrier recommandé avec avis de réception.
La caution solidaire : contrairement à la caution simple, le bailleur n’a aucune obligation d’effectuer des démarches pour vérifier l’insolvabilité du locataire. Il peut directement s’adresser à la caution par courrier recommandé avec avis de réception.
Si votre locataire bénéficie d'une aide de la Caisse d'Allocations familiales (CAF), vous êtes dans l'obligation de prévenir l'organisme afin qu'il ouvre une procédure pour impayé. Pour la CAF, l’impayé est établi quand le locataire ne paie plus la part de loyer restant à sa charge depuis au moins 3 mois consécutifs, ou lorsque le montant de sa dette est égal à 2 fois le montant mensuel du loyer, avec les charges. Si vous ne signalez pas ces impayés sous trois mois, les suites pourraient vous être moins favorables.
Si vous effectuez en revanche les démarches dans les temps : l’aide au logement vous sera versée pour le compte de l’allocataire pendant au moins 6 mois. Une période au cours de laquelle vous devrez poursuivre vos démarches avec votre locataire pour établir un échéancier de règlement de sa dette. Après cette période, si vous n’avez pas réussi à vous entendre avec votre locataire en vue de régler ses loyers impayés, l’aide de la CAF sera interrompue.
Vous avez été prévoyant et avez souscrit à une assurance garantie des loyers impayés (GLI) ? Félicitations : celle-ci vous protège dans ce genre de situation délicate. Afin d'en bénéficier, vous devez avoir rédigé une lettre de relance puis une mise en demeure votre locataire. En cas d’impossibilité de recouvrir les sommes dues, vous devez transmettre à votre assureur selon les délais prévus dans votre contrat, une déclaration de sinistre avec l’ensemble des pièces justifiant vos démarches préalables pour vous faire régler les loyers impayés. En général, l’assureur vous verse les indemnités à partir du troisième mois suivant votre demande en prenant en compte l’ensemble des arriérés.1
Pour récupérer ces loyers impayés rapidement, il existe le commandement de payer, dans le cas d'un bail avec clause résolutoire : c'est-à-dire une clause qui prévoit la résiliation du bail si le locataire ne paie pas ses loyers et autres charges au moment voulu. Le commandement de payer s'effectue via un huissier de justice, qui ordonne au locataire de s'acquitter de sa dette. Les services de l'huissier lui seront par ailleurs facturés. Votre locataire a deux mois pour réagir. Par la suite, les deux parties sont convoquées devant un juge qui peut exécuter la clause résolutoire et prononcer l’expulsion du locataire ou bien accorder un nouveau délai à ce dernier pour régler ses loyers en retard.
La procédure de résiliation d'un bail dépendra donc de la présence ou non dans le contrat de bail d'une clause résolutoire, qui existe dans la plupart des contrats de location. S'il n'y a pas de clause résolutoire, on parle plutôt de résiliation judiciaire. Toute procédure d'expulsion doit être initiée par un huissier de justice et ne peut avoir lieu durant la période du 1er novembre au 31 mars, période que l'on appelle la trêve hivernale.
En tant que propriétaires, les loyers impayés peuvent être une source d'angoisse et une perte nette de revenu. N'oubliez pas qu'il s'agit souvent de locataires dans une grande difficulté financière, et que la première étape, la résolution à l'amiable, peut être un bon moyen de résoudra la situation.
Source: Webedia, septembre 2019.
Crédit visuel : Hero Images Inc., Gettyimages.
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