Les fonds immobiliers sont susceptibles d'offrir une performance accessible aux particuliers. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent en effet un bon moyen d’introduire une part d’immobilier locatif dans son portefeuille. Ce placement n’est cependant pas sans risque, les SCPI sont des unités de compte qui présentent des risques de perte en capital. Mais comment s’y prendre lorsqu’on est investisseur débutant ? Voici des précisions pour y voir plus clair.
Publié le 9 novembre 2018
Pour faire un investissement immobilier, un investisseur a le choix entre deux solutions :
investir en direct : le nombre de locataires et de biens sont souvent plus restreints dans le cadre d'un investissement en direct
faire un investissement locatif via une SCPI : La SCPI est créée et gérée par une société de gestion. La société de gestion va vendre les parts de la SCPI, l’investisseur fait alors l’acquisition de ces parts et devient associé de la SCPI. Cette société détient, non pas un, mais plusieurs biens immobiliers, ce qui permet de répartir le risque et de diversifier les investissements de la SCPI. Autre avantage, la société de gestion se charge elle-même de la recherche du bien et de la gestion locative. Au moment de déclarer ses revenus, elle adresse aux associés un relevé sur lequel figure le montant des revenus fonciers à reporter sur la déclaration d’impôt. Cela permet de s’affranchir d’une grande partie des soucis liés à l’investissement immobilier, tout en profitant d’une performance potentiellement intéressante, sous réserve du risque de perte en capital inhérent à tout investissement en unités de compte. L’investisseur perçoit donc un revenu qui va dépendre des loyers perçus et de la quantité de parts détenues dans la SCPI. Ce revenu peut varier à la hausse comme à la baisse. A cela s’ajoutent des frais, prélevés par la société de gestion lors de la souscription, annuellement pour la gestion du patrimoine immobilier et lors de la cession des parts.
La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers (actions, obligations, etc.). Les conditions de cession (délais de vente, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l'immobilier et du marché des parts de la SCPI, ainsi que de la facilité à trouver un acheteur pour vos parts.
Il s’agit d’un placement comportant des risques : ni le rendement, ni le capital investi ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier.
Dans ce contexte, voici nos 3 éléments importants pour bien choisir sa SCPI et pour y voir plus clair.
Pour amortir les frais de souscription, il est généralement conseillé de conserver ses parts de SCPI pour une durée a minima de 2 ans. Des parts qu’il est notamment possible d’acquérir via un contrat d’assurance-vie, sous la forme d'une unité de compte, qui présente un risque de perte de capital.
Investir sur des unités de compte constituées de biens immobiliers dans un contrat d’assurance-vie permet en premier lieu de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce dernier en cas de rachat, surtout s’il a plus de 8 ans.
Aussi, alors que le taux de rendement moyen des fonds en euros proposés dans des contrats d’assurance-vie est en baisse ces dernières années, la SCPI s’impose à l’inverse comme étant l’un des investissements susceptible d'avoir une meilleure performance qu'un fonds en euros.
A noter : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et comme tout investissement, l’investissement en unités de compte comprend un risque de perte en capital.
En effet certains rendements de SCPI peuvent parfois atteindre jusqu’à 6% pour les meilleures SCPI du marché (et avoisinent les 4% en moyenne en 2020)1. Même, si là encore, il ne faut pas l’oublier : ces performances ne sont en aucun cas garanties et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
En marge de cela, votre assureur garantit en outre la liquidité de votre investissement.
Dans ce contexte, passer par une assurance-vie pour investir dans une SCPI comporte des avantages :
Optimiser sa fiscalité
Transmettre son patrimoine
Diversifier son investissement et mutualiser les risques
Améliorer les perspectives de performance de son assurance-vie
Attention toutefois, si vous envisagez d’investir dans une SCPI via votre assurance-vie, vous devez savoir que :
Vos choix seront limités. En effet, ce type de procédure ne permet pas d’accéder à l’ensemble de l’offre SCPI disponible en France : seules les SCPI préalablement sélectionnées par votre assureur seront à votre portée.
Investir dans une SCPI est un placement risqué : ni la performance, ni le capital investi ne sont garantis. Les revenus locatifs peuvent diminuer (départ de locataires, re-location moins favorable) et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition.
La souscription d’une telle unité de compte entraîne des frais qui, du fait de la spécificité de l’investissement en immobilier, sont plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers.
Avant d’investir, informez-vous sur la SCPI et la société de gestion, la politique d’investissement, les frais et les risques. Lisez à minima le document d'informations clés, dans lequel vous retrouverez les informations importantes. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter aussi les statuts, le rapport annuel et les derniers bulletins trimestriels d’information.
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On dit souvent qu’il est important de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier pour limiter les risques. Cela vaut également pour l’investissement en SCPI et c’est d’autant plus vrai que l'investissement minimum pour des parts de SCPI est généralement modeste.
En pratique, le prix des parts de SCPI peut varier de quelques centaines d’euros à quelques milliers d’euros, en fonction de la structure choisie. Le choix des SCPI doit évidemment se faire en fonction de vos capacités de financement et de vos objectifs.
Idéalement, afin de ne pas trop exposer son patrimoine aux évolutions du marché immobilier, il est conseillé à un investisseur avisé de :
Ne pas investir uniquement dans l’immobilier que ce soit en direct ou via une SCPI.
Détenir des parts dans trois à quatre supports immobiliers (SCPI, OCPI, SCI, etc.), et surtout des supports aux stratégies d’investissement différentes, en portefeuille pour répartir le risque.
Il convient alors de :
mixer plusieurs classes d’actifs (bureaux, commerces, logements, logistique…),
multiplier les expositions géographiques (Ile-de-France, régions, étranger…),
sélectionner plusieurs gestionnaires.
L’idée est de trouver un équilibre idéal entre potentiel de performance et risque tout en profitant d’un parc immobilier complet.
Si le choix est trop vaste et que vous ne parvenez pas à vous décider de vous-même, vous avez aussi la possibilité d’investir dans des SCPI diversifiées. Ce type de support inclut automatiquement différents types d’investissement, ce qui permet de diversifier votre investissement et de mutualiser les risques.
Il est possible de souscrire dans un contrat d’assurance-vie à tout moment à des parts de SCPI, avec un investissement et une diversification qui peuvent donc se faire progressivement. Et, dans le même esprit, il est généralement possible de revendre facilement et rapidement ses parts en cas de besoin, sous réserve du risque de perte en capital par rapport à l'investissement initial lors de la revente.
Au-delà de la catégorie de SCPI, c’est aussi la solidité financière et le style de gestion de la SCPI qui doivent primer dans votre choix d’investissement. En effet, si les biens sont acquis à un prix trop élevé ou si le taux d’occupation est insatisfaisant (la vacance locative peut coûter très cher dans le cadre d’un investissement immobilier), c’est le rendement locatif qui s’effondre.
Dès lors, cinq critères clés doivent être passés à la loupe pour guider votre choix de SCPI :
la capitalisation : plus elle est importante, mieux le risque est réparti entre les associés
le rendement : rapport entre le revenu obtenu et la somme placée par l’investisseur
le taux d’occupation : division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI, qui permet d’avoir un indicateur de l’attractivité du patrimoine
l’existence d’un marché secondaire : la possibilité de revendre ses parts en cas de nécessité ou pour réaliser une plus-value
ainsi que le report à nouveau : ce dernier indicateur reflète le niveau des liquidités dont dispose la SCPI pour faire face aux différents aléas (vacance locative ou baisse des loyers, travaux…).
Les SCPI étant des placements contrôlés par l’Autorité des marchés financiers (AMF), toutes les SCPI sont tenues de publier ces informations.
Enfin, la taille de la SCPI peut être un élément important. Si les SCPI de grande taille peuvent s’avérer plus attirantes grâce à un patrimoine plus conséquent qui limite les risques, les petites SCPI peuvent être aussi intéressantes en misant sur une stratégie plus spécialisée qui peut le cas échéant s’avérer plus performantes, sous réserve d'un risque de perte en capital plus élevé.
Ce qu'il faut retenir
Les SCPI sont accessibles aux investisseurs particuliers pour valoriser un capital sur le long terme.
Il est possible d’investir directement dans une SCPI ou de passer par une assurance-vie.
Il est important de diversifier son investissement en mixant plusieurs classes d’actifs, en multipliant les expositions géographiques et en sélectionnant plusieurs gestionnaires.
Investir dans une SCPI est un placement risqué : ni le rendement, ni le capital ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier.
Il faut tenir compte du prix d’acquisition des parts de la SCPI, mais également des différents frais pour déterminer les sommes à investir.
5 critères clés doivent être passés à la loupe : la capitalisation, le rendement, le taux d’occupation, l’existence d’un marché secondaire ainsi que le report à nouveau.
Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).
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Source: Jellyfish, 2021
Crédit visuel : Gettyimages
