Investissement locatif à Paris : portrait du marché

L’évolution du marché locatif à Paris

La capitale française s’impose comme l’une des villes du monde où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Il s’agit d’un marché sous tension, très compétitif et qui nécessite de grosses sommes d’investissement. Très simplement, Paris est la ville de France où l’immobilier reste le plus cher, avec un prix au m² qui a plus que doublé ces quinze dernières années. Il est ainsi passé en moyenne de 4 865 € le m² en 2005 à 11 404 € en 2020 ¹. Globalement, le montant moyen d’un achat immobilier à Paris atteint 487 749 €, soit 250 000 € de plus qu’il y a quinze ans pour des surfaces équivalentes. ¹

Ce niveau de prix très élevé, associé à un encadrement des loyers en place à Paris, peut rebuter certains investisseurs craignant un manque de rentabilité : on estime que le rendement d’un investissement locatif à Paris se situe entre 3 et 4 % par an en moyenne, contre parfois 6 à 8 % dans d’autres grandes villes de France. Pour autant, Paris fait figure de ville à privilégier lors d’un investissement locatif de par son aspect sécuritaire et durable. Ville très attractive pour les touristes, les étudiants ou encore les jeunes actifs, Paris profite d’une demande locative forte et stable, qu’il s’agisse de location longue ou de courte durée. Tout propriétaire peut donc normalement louer son bien rapidement et éviter la vacance locative. Aussi, l’achat d’un logement à Paris peut vous garantir une plus-value quasi assurée lors de la revente, grâce à un prix de l’immobilier qui continue d’augmenter chaque année.

On constate tout de même des transformations importantes sur le marché locatif parisien, avec des propriétaires qui reviennent au marché locatif longue durée traditionnel, du fait du très fort ralentissement touristique lié à la Covid-19. Mais, pour les experts du secteur, un retour à la normale est attendu dès que les mesures de précaution sanitaire seront levées et dès que les frontières seront rouvertes aux quatre coins du monde.

Les types de logements les plus loués dans la capitale

Dans la capitale française, ce sont indéniablement les petites surfaces qui sont les plus intéressantes en matière d’investissement locatif. Les logements de type studio ou T2 sont ceux qui apportent les meilleurs rendements locatifs, avec un prix de location au mètre carré qui est en moyenne plus élevé que pour les surfaces égales ou supérieures à 50 mètres carrés. Ils sont par ailleurs les biens les plus présents sur le marché et les plus recherchés, du fait du prix élevé de l’immobilier à Paris.

Pour rappel, pour pouvoir louer un appartement dans la capitale, le candidat à la location doit, en général, percevoir un revenu qui correspond au minimum à trois fois le montant du loyer. Dès lors, à l’heure où le loyer moyen d’un logement à Paris est de 33 € par mètre carré ¹ , c’est très logiquement qu’un grand nombre de locataires (en particulier les étudiants, jeunes actifs et jeunes couples, nombreux à Paris) se tournent vers des petits espaces, avec un loyer variant entre 550 et 1 300 € en moyenne en fonction de la surface du logement et de la zone de résidence.

Aussi, dans une moindre mesure, depuis la crise sanitaire et les mesures de confinement, les T3 constituent également une option à explorer pour votre investissement locatif à Paris : de plus en plus d’actifs sont désormais adeptes du télétravail et ils recherchent donc des logements plus spacieux pour pouvoir y travailler dans de bonnes conditions. Reste en revanche à savoir si la tendance s’installera effectivement sur la durée ou non.

Les quartiers à investir en 2021

Si l’ensemble de la ville de Paris dispose d’une forte activité locative, c’est tout de même plus vrai pour certains arrondissements que pour d’autres. Pour votre investissement locatif, privilégiez donc les arrondissements qui peuvent vous promettre le meilleur rendement, tant locatif qu’à la revente. En la matière, le XIIe, le XIIIe,, le XIVe ou encore le XXe arrondissement disposent de nombreux atouts : on y trouve divers pôles d’activités et des universités, et donc des populations jeunes, ainsi que des gares, des parcs et de nombreux commerces. Autant d’éléments qui constituent des atouts pour votre offre locative.

Le XVe, le XVIIe, le XVIIIe et le XIXe arrondissement peuvent être intéressant, grâce à des quartiers où la demande est forte, avec des prix qui restent plus ou moins raisonnables pour la ville parisienne.

Voir au-delà de Paris intra-muros

Si vous souhaitez miser sur l’investissement locatif à Paris mais que vous ne disposez pas des ressources nécessaires pour mener à bien un tel projet, sachez que la banlieue parisienne profite d’un attrait grandissant qui promet de se confirmer au cours des mois et des années à venir. Les travaux relatifs aux Jeux Olympiques de 2024 et les aménagements du Grand Paris vont doter la couronne de nouvelles infrastructures en matière de transport, d’une part, mais aussi de logements.

Au total, ce sont 18 millions de mètres carrés de foncier qui devraient être mis à disposition des investisseurs au cours des années à venir, à des prix bien moins élevés qu’à Paris. Selon un récent classement établi par le journal Le Figaro ¹, Massy, Sartrouville, Montrouge ou encore Noisy-le-Grand, Chelles, Boulogne-Billancourt et Courbevoie sont des terrains particulièrement intéressants à explorer et à investir !

Quelles que soient les raisons qui vous donnent envie d’investir dans l’immobilier, n’oubliez jamais que ce type de placement doit être considéré à long terme .

L’investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.

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