Comment avoir un bon dossier bancaire ?

Bien préparer tous les documents nécessaires pour un prêt immobilier

La première chose à savoir pour avoir un bon dossier bancaire est que, pour demander un prêt immobilier, il faut faire du tri dans sa paperasse ! Qu’il s’agisse de monter un dossier bancaire pour de l’investissement locatif ou pour l’achat d’une résidence principale, il est recommandé de regrouper et de mettre en avant de nombreux documents au sein de la demande de prêt immobilier. L’absence de certaines de ces pièces pourrait bien retarder plus ou moins fortement voire annuler l’étude de votre demande. 

Pour monter un dossier de demande de crédit immobilier, il faut pouvoir justifier de son identité, de ses ressources et de ses charges actuelles. En pratique, les documents suivants doivent ainsi être prêts à être transmis :

• Une pièce d’identité valide, 

• Un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois, 

• Un justificatif de votre situation personnelle (contrat de mariage, de pacs, livret de famille…),

• Votre contrat de travail,

• Les 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié ou les 3 derniers bilans comptables si vous êtes à votre compte,

• Les 2 derniers avis d’imposition,

• Les justificatifs relatifs à d’éventuels revenus fonciers ou financiers perçus,

• Les justificatifs liés à des crédits en cours,

• Vos relevés de compte des 3 derniers mois,

• Le compromis ou la promesse de vente si une signature a déjà eu lieu avec le vendeur,

• Des documents relatifs au projet immobilier, qui diffèrent en fonction d’une acquisition, d’une construction ou de travaux.

Dans le cadre d’un prêt pour un investissement locatif, d’autres documents sont nécessaires pour obtenir un prêt immobilier, notamment des estimations locatives réalisées par un professionnel. 

De manière générale, gardez en tête que, plus votre dossier bancaire sera complet, plus il vous donnera des chances d’obtenir une réponse dans les meilleurs délais et un prêt dans les meilleures conditions par rapport à votre projet. À noter que, pour un prêt sollicité à la fois pour un emprunteur et un co-emprunteur, les documents liés au prêt immobilier doivent être fournis par les deux personnes.

Préparer un plan de financement

Monter un dossier bancaire pour un investissement immobilier, c’est partir à la conquête des organismes prêteurs et leur montrer en quoi votre projet est parfaitement pensé. Dans ce contexte, il est intéressant de mettre en place un plan de financement pour pouvoir avoir des arguments précis et concrets qui mettront en avant vos points forts auprès de votre conseiller bancaire. 

En pratique, il s’agit d’établir un budget prévisionnel simplifié mettant en lumière différents points essentiels d’un dossier de demande de prêt immobilier comme vos ressources, qui doivent être suffisantes et régulières, les différents coûts liés à votre projet immobilier, la rentabilité locative estimée du bien en cas de demande de prêt pour un investissement locatif et, surtout, votre solvabilité. Dès lors, des éléments comme le taux d’endettement et le reste à vivre sont à calculer pour évaluer précisément votre capacité d’emprunt et arriver avec des estimations chiffrées lors de votre entretien avec votre conseiller bancaire. 

Faire le ménage dans ses finances

Dans le cadre de l’étude d’un dossier de demande de prêt immobilier, les organismes préteurs vérifient que l’emprunteur est en capacité d’honorer le paiement d’échéances mensuelles. Dans les faits, le taux d’endettement de l’emprunteur est ainsi passé à la loupe. Ce dernier ne doit jamais dépasser 35% des revenus perçus par l’emprunteur(sauf si la banque estime que le reste à vivre est largement suffisant). Pour améliorer votre dossier bancaire, il est donc recommandé de chercher à réduire autant que possible votre taux d’endettement si vous avez d’autres emprunts en cours. Pour ce faire, certains emprunteurs décident par exemple passer par un rachat ou un regroupement de crédits, allonger la durée de leur prêt ou encore rembourser par anticipation leurs crédits à la consommation.

Chercher à faire croître son apport personnel

L’apport personnel, c’est l’épargne que l’emprunteur ajoute à son crédit immobilier pour financer son projet d’investissement locatif ou sa résidence. Même s’il est parfois possible d’emprunter sans apport personnel, il s’agit d’un élément très important pour présenter un bon dossier de demande de crédit immobilier pour espérer obtenir des taux compétitifs car cela rassure sur la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt. Globalement, les organismes prêteurs considèrent qu'un apport personnel entre 10 et 20% de la somme du crédit est valorisant pour un dossier de demande de prêt. Mais,en fonction de vos capacités, il est tout à fait possible d’opter pour un apport personnel plus important et donc parfois  plus rassurant pour les banques.

Éviter tout incident les mois qui précèdent la création du dossier de prêt immobilier

On l’a dit plus haut, avant de vous accorder un prêt pour votre résidence principale ou pour votre projet d’investissement locatif, la banque analysera vos 3 derniers relevés bancaires et examinera donc toutes vos dépenses. Pour que votre dossier bancaire soit rassurant et donne une bonne image de la manière dont vous gérez vos finances, évitez alors d’être à découvert. Pour certains organismes prêteurs, l’absence de découvert bancaire est une condition non négociable tandis que, pour d’autres, cela permet d’obtenir un meilleur taux. Les incidents de paiement, comme les rejets de prélèvement automatiques, sont aussi à éviter. À l’inverse, une épargne régulière, même d’un faible montant, peut être un véritable atout. En d’autres termes, en plus de présenter des revenus suffisants et réguliers pour obtenir un crédit immobilier, il est recommandé de présenter une gestion irréprochable de ses comptes bancaires.

Enfin, gardez en tête que tous les organismes prêteurs n’ont pas les mêmes exigences en matière de dossier bancaire. Ainsi, il peut être très utile de contacter différents organismes prêteurs et de faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur crédit immobilier possible. Un dossier bancaire moyen pour un prêteur pourrait être un bon dossier ailleurs !

Cet article est donné à titre purement informatif, il ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil d’ordre financier, juridique ou fiscal de la part de Fortuneo, et ne saurait engager la responsabilité de Fortuneo pour toute décision prise ou non sur cette base.

Source : Jellyfish,  Mai 2023

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