Le viager immobilier est un mode d’investissement plutôt niche, qui donne la possibilité d’acquérir un logement en l’échange d’une rente versée au vendeur jusqu’à son décès. Vous avez décidé de vous lancer ? Voyons comment est calculée la rente viagère.
Publié le 31 juillet 2019
La particularité d’un achat immobilier en viager ? Le bien est généralement payé par le biais d’une rente viagère et d’un bouquet. Le montant de cette rente dépend de plusieurs critères :
la valeur vénale de l’appartement ou de la maison (déterminée en fonction des caractéristiques du bien, des travaux à prévoir, du quartier, des commodités accessibles, etc.) ;
l’âge du vendeur (si les vendeurs sont en couple, l’âge des deux vendeurs est pris en compte) ;
le caractère occupé ou non du logement (viager occupé = le vendeur conserve l’usufruit et vous ne pourrez disposer du bien qu’à son décès ; viager libre = vous pouvez commencer à louer le bien ou à l’occuper dès la signature de l’acte de vente).
Pour faire simple : la valeur du bien est divisée par un coefficient reflétant l’espérance de vie du vendeur au moment de l’achat et dont le barème varie en fonction du caractère occupé ou non du logement. Ceci permet d’obtenir la rente annuelle, à rapporter au trimestre ou au mois suivant la modalité de paiement retenue.
Il nous faut aussi parler du bouquet. Il s’agit d’une somme versée comptant à la signature du contrat de vente, qui équivaut généralement à 20-30 % de la valeur totale du bien. Libre à vous de discuter son montant avec le vendeur. Le bouquet n’est pas obligatoire. Lorsqu’il existe, il est retiré de la valeur vénale du logement avant le calcul de la rente annuelle.
Pour un viager occupé, un critère déprécie la valeur du bien : le montant des loyers que pourrait percevoir le vendeur si le logement était loué.
Voilà pour la théorie.
En pratique, c’est le notaire responsable de l’opération immobilière qui s’occupe de calculer le montant de la rente viagère.
Pour déterminer le coefficient qui vient diviser la valeur du bien (celui que nous évoquions un peu plus haut, qui découle de l’âge du ou des vendeurs et sert à obtenir la rente annuelle), le notaire se base sur des barèmes/tables de mortalité. Barème viager de l’Administration fiscale, barème des notaires, barème de la Caisse nationale de prévoyance, barème Daubry : différentes options sont envisageables.
L’acte de vente en viager peut comprendre une clause d’indexation. Conséquence : la rente est révisée chaque année en fonction de la variation de l’indice qui y est indiqué (indice du coût de la construction, indice des prix à la consommation de l’Insee, etc.). Aucune clause n’est présente ? Une indexation légale s’applique tout de même, avec un taux de revalorisation fixé par les autorités.
Quoi de mieux qu’un exemple concret pour illustrer le calcul de la rente viagère ?
Considérons Mme Dupond. Veuve, elle voudrait bien disposer d’un complément à sa pension de retraite, à vie si possible. Elle décide donc de vendre la maison dont elle est propriétaire en viager. L’habitation a une valeur sur le marché de 400 000 €. Mme Dupond a 78 ans. Le coefficient diviseur est issu des tables de mortalité de l’Insee : 12,3 (espérance de vie d’une femme en France à 78 ans). Le bouquet est de 100 000 € (25 % de la valeur du bien). Le loyer mensuel observé pour des logements comparables est de 900 €. Le montant des loyers potentiellement encaissables par Mme Dupond au cours de ses 12,3 ans d’espérance de vie est donc de 132 840 € (900 € x 12 mois x 12,3 ans).
Pour un viager libre : Rente annuelle = (valeur du bien – bouquet) / coefficient de l’Insee. On arrive à (400 000 € – 100 000 €) / 12,3 = 24 390 € par an, ce qui correspond à 6 097 € par trimestre ou 2 032 € par mois.
Pour un viager occupé : Rente annuelle = (valeur du bien – bouquet – valeur des loyers potentiellement encaissables) / coefficient de l’Insee. Soit (400 000 € – 100 000 € – 132 840 €) / 12,3 = 13 590 € par an, 3 397 € par trimestre ou 1 132 € par mois.
Note : nous avons exclu la revalorisation annuelle de la rente de notre exemple. Mais vous avez compris le principe.
Le viager est un placement à long terme : ainsi, dans le cadre d’un viager occupé, vous devrez attendre plusieurs années avant de pouvoir encaisser les premiers loyers si vous destinez le logement à la location. Le fameux notaire a pu profiter de l’appartement lors du départ de Jeanne Calment en maison de retraite. Mais il décéda quelques années avant la doyenne.
Source: Webedia, juin 2019.
Crédit visuel : Westend61, Gettyimage.
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